שוק הנדל"ן המניב: מה אנחנו לומדים מהדו"ח של השמאי הממשלתי?

בשוק הנדל"ן המסחרי, נתונים יבשים הם רק חלק מהסיפור. מספרים וגרפים יכולים להציג תמונה כללית, אבל המציאות בשטח מורכבת הרבה יותר. נכסים מסחריים מושפעים ממגוון רחב של גורמים – החל מהעדפות השוכרים, דרך מצב הריבית והמשק ועד לתהליכים כלכליים וחברתיים עמוקים. מי שמכיר לעומק את השוק יודע לקרוא בין השורות, להבין מגמות ולזהות הזדמנויות עוד לפני שהן משתקפות בנתונים הסטטיסטיים.

אנחנו במרכז לנדל"ן בע"מ – מסחר ועסקים חיים את השוק יום-יום, עובדים בצמוד עם בעלי נכסים, משקיעים ויזמים, ולכן אנחנו רואים בזמן אמת את הדינמיקה האמיתית שמתרחשת מאחורי המספרים. הדוח של השמאי הממשלתי הוא כלי חשוב, אך אנחנו לא מסתפקים בניתוח טכני שלו – אלא מביאים לכם את התובנות שמשקף השטח עצמו: אילו סוגי נכסים באמת נחשקים כרגע? היכן בעלי נכסים מתקשים למצוא שוכרים? איפה קיימות הזדמנויות השקעה שאולי לא משתקפות ישירות בדוח? התמונה המלאה כוללת לא רק את הנתונים הרשמיים, אלא גם את מה שאנחנו רואים ומרגישים בשוק בכל יום – וזה בדיוק מה שחשוב שתדעו.

שיעורי התשואה נשארו יציבים – אבל למה?

לפי הדוח, שיעורי התשואה בנכסים מסחריים נותרו בטווח של 6.5%-7%, וזה למרות כל הטלטלות שעברנו: עליית ריבית, משבר בענף ההייטק, מלחמה, האטה בצמיחה, וירידה בדמי השכירות בתחומים מסוימים.

לכאורה, זה נתון מפתיע, שכן השוק חווה לחצים משמעותיים מכל הכיוונים, אך מי שמכיר את התחום לעומק יודע שהמציאות מורכבת יותר.

✔ בעלי הנכסים בוחרים לגלות גמישות, אך לא למהר למכור.
במיוחד בתחום המשרדים, בעלי נכסים מבינים שהשוק נמצא בתקופת מעבר, ולכן הם מעדיפים להתפשר על גובה דמי השכירות כדי לשמור על יציבות הנכס ולמנוע תקופות ארוכות של שטחים ריקים.

המגמה הזו ברורה במיוחד בשוק המשרדים, שם בעלי הנכסים מעניקים לשוכרים הטבות שונות כמו חודשי שכירות חינם, התאמות במימון עבודות גמר, או גמישות בחוזים – כל זאת מתוך ציפייה להתאוששות עתידית.

✔ שוק המסחר השכונתי והלוגיסטיקה נהנים מביקוש יציב.
בניגוד לשוק המשרדים, המרכזים המסחריים השכונתיים ממשיכים להיות מבוקשים, בעיקר בגלל הצורך הבלתי משתנה של הצרכנים בשירותים יומיומיים. אנשים אולי צמצמו רכישות גדולות, אבל הביקור השבועי בסופר, בבית המרקחת או במסעדה המקומית נשאר הכרחי – ולכן נכסים מהסוג הזה שומרים על יציבות. גם בתחום הלוגיסטיקה והאחסנה, הביקוש ממשיך לעלות.

ההתפתחות המואצת של המסחר המקוון, לצד שיבושי שרשראות האספקה העולמיות שהחריפה המלחמה, גרמו לכך שהצורך בשטחי אחסון נותר גבוה – ומכאן גם היציבות בתשואה.

✔ מחירי המכירה נותרו יחסית יציבים – וזה משפיע על שיעור התשואה.
למרות ירידת דמי השכירות בחלק מהמגזרים, מחירי הנדל"ן לא ירדו באותו קצב. בעלי נכסים רבים מחזיקים בנדל"ן כהשקעה ארוכת טווח ולא ממהרים למכור, מה שמונע ירידה משמעותית בערך הנכסים. כאשר מחירי הנכסים נותרים גבוהים יחסית, אך דמי השכירות יורדים, שיעורי התשואה נשמרים בטווח יציב יחסית.

מה זה אומר למשקיעים?

אם אתם מחפשים תשואה יציבה עם רמת סיכון נמוכה, השקעה בנכסים לוגיסטיים או מרכזי מסחר שכונתיים היא מהלך מתבקש. מדובר בשווקים שמציגים יציבות גם בתקופות של אי-ודאות כלכלית.

מצד שני, אם יש לכם אורך נשימה ויכולת לקחת סיכון מחושב, שוק המשרדים יכול להוות הזדמנות. מחירי הרכישה נמוכים יחסית, והשוכרים כיום מחפשים גמישות – כך שמי שיידע להציע פתרונות מותאמים עשוי ליהנות מהתאוששות השוק בשנים הקרובות.

ירידה בהתחלות הבנייה: מה המשמעות האמיתית?

נתון חשוב נוסף בדוח הוא הירידה החדה בהתחלות הבנייה של נדל"ן מסחרי:

משרדים: ירידה של 60% בהתחלות בנייה בין 2022 ל-2024.
מסחר: ירידה של 52%.
תעשייה ולוגיסטיקה: ירידה של 60%.

מה עומד מאחורי הנתונים הללו?

הירידה הדרמטית בהתחלות הבנייה היא אינדיקציה ברורה לכך שהיזמים נוקטים בגישה זהירה יותר. אחרי שנים של צמיחה מואצת ופיתוח נרחב, העלאות הריבית, ההאטה הכלכלית, וחוסר הוודאות בשוק דוחפים את היזמים להאט את הקצב ולבחון מחדש את הכדאיות של פרויקטים חדשים.

בשוק המשרדים, הירידה בהתחלות הבנייה קשורה ישירות לעודף ההיצע הקיים. יזמים מבינים שהשוק מתקשה לספוג שטחים חדשים, ולכן מעדיפים להמתין ולראות כיצד ייראה הביקוש בשנים הקרובות. בתחום המסחר, ההאטה נובעת בעיקר מירידה בצריכה הפרטית ועליית הריבית, שצמצמו את הכדאיות של הקמת קניונים ומרכזים מסחריים גדולים.

לעומת זאת, הירידה בהתחלות הבנייה בתחום התעשייה והלוגיסטיקה היא נתון מעניין במיוחד. מדובר בענף שנהנה מביקוש חזק, אך עדיין חווה ירידה משמעותית בפרויקטים חדשים – מה שמעיד על מחסור בקרקעות זמינות ועלייה בעלויות הפיתוח.

מה זה אומר לשנים הקרובות?

בטווח הקצר, נראה שהשוק ממשיך להיאבק עם עודף היצע בעיקר בענף המשרדים. אבל מי שמביט קדימה, מבין שברגע שהשוק יתאושש – ההיצע החדש יהיה מוגבל הרבה יותר, מה שעלול ליצור מחסור ולדחוף את המחירים כלפי מעלה.

מה זה אומר למשקיעים?

נכון להיום, יש הזדמנויות ברכישת משרדים במחירים נמוכים, במיוחד עבור מי שמוכן להשקיע בשדרוג והתאמה של הנכס לצרכים המשתנים של השוק.

בנדל"ן מסחרי ולוגיסטי, הירידה בהתחלות הבנייה עשויה להפוך למחסור בעתיד, מה שעשוי להקפיץ מחירים בטווח הארוך – ולכן מי שרוכש עכשיו עשוי להרוויח בעתיד.

משקיעים עם אופק ארוך-טווח יכולים לנצל את המצב ולרכוש נכסים לפני שהשוק מתהפך בחזרה לטובת המוכרים.

המסר ברור: השוק אולי מתקרר כרגע, אבל זה לא אומר שהוא לא יתעורר מחדש בעוד כמה שנים – ומי שנכנס עכשיו, עשוי להיות בין המרוויחים הגדולים.

המגמות שאנחנו מזהים בשטח – ומה כדאי לעשות עכשיו

שוק המשרדים: קונים במחיר נמוך ומחכים
אנחנו רואים שהרבה בעלי משרדים מפנקים שוכרים בהטבות שונות – דמי שכירות נמוכים יותר, תקופות גרייס, התאמות מיוחדות ועוד. מי שיודע לנצל את זה, יכול למצוא היום נכסים איכותיים במחירים נמוכים יחסית, עם פוטנציאל לעליית ערך בעתיד.

המסחר השכונתי: יציבות עם סיכון נמוך
מרכזים מסחריים שכונתיים שומרים על יציבות. הסיבה לכך פשוטה: אנשים ממשיכים לקנות בסופר, להזמין משלוחים ולצרוך שירותים קרובים לבית. לכן, מי שמחפש השקעה סולידית, זהו תחום ששווה לבחון.

הלוגיסטיקה: ביקוש חזק – אבל תחרות גוברת
הביקוש לשטחי אחסון והפצה רק גדל, במיוחד בעקבות שיבושי שרשראות האספקה הגלובליות. עם זאת, גם היזמים מבינים זאת ולכן התחרות גוברת. מי שמעוניין להיכנס לתחום, צריך לוודא שהנכס באמת עונה על צורכי השוק וממוקם באזור אסטרטגי.

לסיכום: לאן הולך שוק הנדל"ן המניב, ואיך נכון לפעול?

שיעורי התשואה יציבים, אבל השוק משתנה.
שוק המשרדים כרגע תחת לחץ – אבל זו הזדמנות לטווח הארוך.
המסחר השכונתי ממשיך להוכיח יציבות.
הלוגיסטיקה היא תחום חזק, אך דורש ניתוח מעמיק לפני השקעה.

כמשקיעים, זה הזמן להיות חכמים ולחשוב קדימה. אם אתם רוצים לנתח הזדמנויות, להבין מה הכי נכון עבורכם ולבחון עסקאות אטרקטיביות – אנחנו ב"המרכז לנדל"ן בע"מ – מסחר ועסקים" כאן כדי ללוות אתכם בתהליך.

צרו קשר עוד היום ונעזור לכם למצוא את ההשקעה הנכונה!